US-Immobilienmarkt: Auferstanden aus Ruinen 

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Der amerikanische Immobilienmarkt ist dabei, sich aus seiner jahrelangen tiefen Krise zu befreien. Zwei der wichtigsten Indizes, der S&P/Case-Shiller Home Price Index und der NAHB/Wells Fargo Housing Market Index (HMI), zeigen an, dass die Immobilienpreise wieder steigen und die amerikanischen Hausbauer an Zuversicht gewonnen haben.

Die Immobilienpreise in den 20 grössten amerikanischen Stadtgebieten, bewegen sich laut S&P/Case-Shiller Home Price Index seit Anfang 2009 mehr oder weniger auf einem stabilen Niveau und konnten damit den freien Fall beenden, in dem sie sich seit Ende 2006 befanden. Seit Mitte letzten Jahres weist der Index deutliche Preissteigerungen aus: Im November 2012 lagen die Immobilienpreise um gut 5.5 Prozent über Vorjahresniveau, im Dezember legte die Preisdynamik mit einem Jahresplus von über 6.8 Prozent noch einmal zu.

In die gleiche Richtung zeigt der HMI, welcher als Stimmungsindikator einen rund sechs Monate vorlaufenden Charakter hat. Hier deutet ein Indexwert von 50 und darüber auf ein zu erwartendes Wachstum hin. Nachdem im Dezember 2008 ein Wert von gerade noch 9 davon kündete, dass die Stimmung unter den Hausbauern schwärzer nicht mehr hätte sein können, hat sich seit November 2011 wieder eine deutlich aufsteigende Tendenz etabliert. Seit Ende 2012 bewegt sich der Index an der Schwelle zu echtem Wachstum.

Auch die Marktaktivität ist dabei, sich von dem niedrigen Niveau zu lösen, auf dem sie sich seit Anfang 2009 bewegt. So zeigt sowohl die Anzahl an Baugenehmigungen in der Tendenz nach oben als auch die Anzahl der getätigten Hauskäufe. Auch wenn die 15 Prozent, um die die Neubauverkäufe im Januar im Vergleich zum Dezember gestiegen sind, einen Ausbrecher nach oben darstellen, so unterstreicht dies dennoch, in welche Richtung sich der US-Immobilienmarkt im weiteren Jahresverlauf entwickeln dürfte.

Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist diese Entwicklung wichtig, denn steigende Immobilienpreise bedeuten ein steigendes Vermögen der Haushalte und einen steigenden Wert möglicher Kreditsicherheiten. Damit sind sie ein wesentlicher Faktor für das Wachstum des privaten Konsums, welcher in den USA für rund 70 Prozent des Bruttoinlandsprodukts verantwortlich ist.

An dieser Tatsache lässt sich die Bedeutung des gegenwärtigen niedrigen Zinsniveaus und der Anleihekäufe durch die amerikanischen Notenbank (Fed) ablesen. Auch wenn zuletzt kritische Stimmen innerhalb der Fed zu vernehmen waren, die auf die Gefahren einer derart lockeren Geldpolitik hinwiesen, dürfte die Fed das Gaspedal mit weiteren Käufen von Staatsanleihen und immobilienbesicherten Papieren unverändert durchgedrückt halten.

Mit dem Kauf von immobilienbesicherten Wertpapieren stellt die Fed sicher, dass sich Immobilienfinanzierer refinanzieren können und daher den Markt weiterhin mit Krediten versorgen. In die gleiche Richtung zielt Niedrigzinspolitik, mit der die Immobilienfinanzierungen erschwinglich gehalten werden sollen. Da zu erwarten ist, dass die Fed beide Massnahmen im laufenden Jahr unverändert fortsetzt, stehen die Vorzeichen gut, dass sich der US-Immobilienmarkt weiterhin positiv entwickelt.

Mittel- bis langfristig wird viel davon abhängen, wie der Fed der Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik gelingt. Denn sind die Immobilienpreise einmal bei ihrer fairen Bewertung angekommen, hängt das weitere Marktwachstum von der Erschwinglichkeit der einzelnen Immobilien ab. Diese wiederum richtet sich nach dem persönlichen Einkommen und dem Hypothekensatz.

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