US-REITs:  Dynamiker mit defensiven Eigenschaften

US-REITs: Dynamiker mit defensiven Eigenschaften 

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Als Ausgangspunkt der Krisen, die seit nunmehr fünf Jahren die (Finanz-)Welt beschäftigen, darf sich der US-Immobilienmarkt einer prominenten Erwähnung in der Geschichtsschreibung gewiss sein. Und wer es moralisch sehen möchte, wird in ihm ein Sinnbild für Gier, Masslosigkeit und Übertreibungen sehen, die den verheerenden Absturz – zumindest im Rückblick – zwangsläufig zur Folge hatten.

Die Rückkehr der irrationalen Übertreibung?

So verzeichnete der FTSE EPRA/NAREIT US Index, in dem ein Grossteil der börsengelisteten Immobiliengesellschaften der USA zusammengefasst ist, von Anfang 2003 bis zu seinem Höchststand Anfang Februar 2007 einen Gesamtertrag von über 150 Prozent. Der S&P 500 kam im selben Zeitraum gerade einmal auf einen Total Return von 70 Prozent. Der Absturz war in der Folge umso heftiger: Bis Ende Februar 2009 brach der Index der US REITs um 70 Prozent ein, während der amerikanische Gesamtmarkt „nur“ um 46 Prozent nachgab.

Seitdem ist die Leichtigkeit des Seins für Aktienanleger wieder zur Normalität geworden. Wer allerdings seit März 2009 auf den S&P 500 gesetzt hat, wird von jemandem, der zum selben Zeitpunkt in US-REITs investiert hat, mitleidig belächelt werden: Der S&P 500 verbuchte einen Kursgewinn von 153 Prozent und zusätzlich rund 30 Prozent Dividendenertrag. Investoren in US-REITs konnten in derselben Zeit nicht nur einen Kursgewinn von über 200 Prozent verzeichnen, sondern auch einen Dividendenertrag von knapp 70 Prozent.

Seitdem allerdings im vergangenen Jahr steigende Renditen viele Anleger aus ihrer rosaroten Welt rissen, mussten auch Immobilieninvestoren feststellen, dass die Sensitivität dieses Sektors gegenüber der Zinsentwicklung um einiges höher ist als die von Aktien anderer Unternehmen. Steigende Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten für Immobilien unmittelbar. Sie schlagen entsprechend negativ auf die Profitabilität von Immobilienprojekten durch. Hinzu kam, dass die Bewertungen von REITs nach vier Jahren Outperformance gegenüber dem breiten Aktienmarkt nicht mehr günstig waren.

US NAREIT EPRA vs SP500: Anklicken zum Vergrössern.

Entsprechend erzielte der FTSE EPRA/NAREIT US Index im vergangenen Jahr nur einen Ertrag von einem Prozent, während der S&P 500 einen Kursgewinn von über 25 Prozent verzeichnete.

Der Reiz des Unspektakulären

Erst seitdem seit Dezember 2013 Klarheit über die Rückführung des Anleihekaufprogramms der amerikanischen Notenbank Fed herrscht und sich die Rendite für zehnjährige US-Staatsanleihen zuletzt sogar wieder leicht verringert hat, zeigen US-REITs eine stärkere Performance als der Gesamtmarkt. Aus der Kursentwicklung lässt sich ableiten, dass für Immobilienaktien die Unsicherheit über einen möglichen Zinsanstieg noch schädlicher ist, als der Zinsanstieg selbst.

Im Hinblick auf die kommenden Monate erscheint die Perspektive für US-REITs im aktuellen Umfeld durchaus positiv. So sind die Bewertungen nach der unterdurchschnittlichen Performance im vergangenen Jahr vergleichsweise günstig. Die Schätzungen für 2014 hinsichtlich Price-to-FFO-Ratio* liegen bei 15.5, also praktisch auf dem gleichen Niveau wie dem EPS*, das für US-Aktien für 2014 auf 16 geschätzt wird. In den vergangenen Jahren dagegen verzeichneten REITs hier einen deutlichen Aufschlag gegenüber dem breiten Aktienmarkt. Das für 2014 prognostizierte Gewinnwachstum von 7-8 Prozent lässt REITs aktuell fair bis günstig bewertet erscheinen. Auch im Vergleich zum NAV* verzeichneten REITs Ende März nur noch einen Aufschlag von einem Prozent, nachdem dieser im Mai 2013 noch bei 16 Prozent gelegen hatte.

Einen kontinuierlichen und langsamen Zinsanstieg als Resultat einer an Fahrt gewinnenden Konjunktur könnten REITs gut verkraften, denn er würde bedeuten, dass auch die Einkommen steigen und eine Immobilie vor allem für Privathaushalte leichter zu finanzieren wäre. Hinzu kommen einige weitere Faktoren, die für Immobilienaktien sprechen: eine im Vergleich zum Gesamtmarkt höhere Dividendenrendite von ca. 3.8 Prozent (S&P 500: 2 Prozent; Dow Jones Industrial 2.2 Prozent) sowie eine weniger ausgeprägte Sensitivität gegenüber politischen Ereignissen. Sie eignen sich damit als renditefokussierte Portfolioergänzung mit zum Teil defensiven Eigenschaften.

Die Hauptrisiken im Hinblick auf die zukünftige Performance, abgesehen von jenen, die sich grundsätzlich mit Aktieninvestments verbinden, liegen in einem schneller als angenommenen Zinsanstieg und einer sich weniger dynamisch als prognostiziert entwickelnden US-Konjunktur. Insgesamt jedoch deutet bisher nichts darauf hin, dass der amerikanische Immobilienmarkt in absehbarer Zukunft wieder zum Ausgangspunkt globaler Finanzkrisen wird. Ganz im Gegenteil.

Weitere Informationen:

 

* Funds From Operations (FFO) ist eine Kennzahl zur Bewertung von Real Estate Investment Trusts. Sie misst das Potenzial der Generierung von Liquidität aus dem bestehenden Immobilienportfolio, wie z.B. Mieteinkünfte. Keine Berücksichtigung im FFO finden Cashflows aus Transaktionen von Immobilien. REITs warden oft anhand des FFO bewertet, während das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV), das bei anderen Aktien angewandt wird, kaum benutzt wird.
 
Gewinn je Aktie (EPS) gibt den rechnerischen Teil des erwirtschafteten Jahres- bzw. Konzernüberschusses an, der auf eine Aktie entfällt. Sie misst die Ertragskraft in Relation zur Aktienanzahl. Vor allem in Amerika steht diese Grösse im Zentrum der Aufmerksamkeit, für die Planziele angegeben und daran gemessen werden.
 
Der Nettoinventarwert (NAV) ergibt sich aus der Summe aller zum Mittelkurs bewerteten Vermögensgegenstände abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten.
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  1. Pingback: Kleine Presseschau vom 2. Mai 2014 | Die Börsenblogger

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